fbpx
Co to jest stan deweloperski?

Co to jest stan deweloperski?

Realizacja Jesion Inwestycje Budowlane

Stan deweloperski – termin obecny w powszechnym użyciu, ale okazuje się, nie do końca jasny. Operują nim deweloperzy, pośrednicy obrotu nieruchomościami i sami kupujący. Problem w tym, że każdy inaczej rozumie to pojęcie. Podpowiadamy, co się pod nim skrywa.

Stan deweloperski, określany również mianem standardu deweloperskiego, to określenie przysparzające nie lada kłopotów kupującym mieszkanie na rynku pierwotnym. Dlaczego? Przede wszystkim z powodu braku jednoznacznej, zapisanej w prawie budowlanym, oficjalnej definicji tego pojęcia. Poszczególni deweloperzy sprzedają lokale w różnym standardzie, ponadto żaden nie wprowadza jednakowego dla wszystkich swoich inwestycji. Co więcej, często poszczególne apartamenty w ramach jednej budowy można nabyć w niejednakowym stanie deweloperskim. Można się pogubić… Zatem co to jest stan deweloperski?

Stan deweloperski – definicja

Najprościej ujmując: stan deweloperski to określenie używane do opisania podstawowej i najtańszej wersji, w jakiej można kupić mieszkanie. Lokal w stanie deweloperskim nie nadaje się do bezpośredniego zamieszkania – jest przygotowany do wykończenia, które leży po stronie nabywcy.

Co obejmuje stan deweloperski?

W znakomitej większości przypadków stan deweloperski oznacza, że mieszkanie będzie miało:

  • betonową lub cementową wylewkę stanowiącą bazę pod podłogi,
  • otynkowane ściany,
  • stolarkę okienną,
  • rozprowadzoną instalację elektryczną wraz z gniazdkami (zgodnie z projektem dewelopera), instalację pod domofon, TV oraz telefon,
  • przyłącza instalacji wodno-kanalizacyjnej,
  • instalację centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami,
  • drzwi wejściowe,
  • parapety zewnętrzne (zawsze) i wewnętrzne (rzadziej),
  • płytki na balkonie/tarasie i balustradę.
Stan deweloperski - definicja

Stan deweloperski często jest mylnie postrzegany jako rodzaj wykończenia lokalu. Tymczasem mieszkanie w takim standardzie jest jedynie przygotowane do dalszych prac wykończeniowych.

Standard standardowi nierówny

Obecności powyższych elementów możemy być właściwie pewni, ale ich jakość będzie różna w zależności od lokalizacji i prestiżu konkretnej inwestycji oraz naturalnie od ceny. U jednego dewelopera w standardzie będą drewniane okna, kamienne parapety i ściany pomalowane na biało, gdy u innego zastaniemy okna z PCW, otynkowane ściany, a parapetów wewnętrznych nie będzie w ogóle. Dlatego dopytujmy o szczegóły, a najlepiej od razu poprośmy o załącznik do umowy, który opisuje standard lokali oraz części wspólnych budynku. Powinnyśmy w nim znaleźć informacje dotyczące rodzaju i jakości materiałów użytych podczas budowy oraz wszelkich instalacji zamontowanych w konkretnym mieszkaniu. Dzięki niemu dowiemy się, m.in.:

  • jakiej klasy drzwi wejściowe są w lokalu;
  • jaki tynk jest położony na ścianach i czy są one wstępnie pomalowane na biało;
  • jakiego typu profile okienne zamontowano w lokalu (PCW, aluminium czy drewno) i jaki mają współczynnik przenikalności ciepła;
  • czy przyłącza wodno-kanalizacyjne są już rozprowadzone i czy są ukryte w ścianach lub pozostawione na zewnątrz do zabudowy w płytach karton-gips;
  • czy w lokalu są parapety wewnętrzne i z jakiego są materiału (konglomerat, PCW, kamień);
  • jakiego rodzaju grzejniki zamontowano – zwykłe, panelowe czy drabinkowe;
  • jakiej klasy terakota jest położona na balkonie/tarasie;
  • czy projekt przewiduje montaż drzwi wewnętrznych.

Stan, na który wpływu nie mamy

Generalnie, w ramach oferowanej ceny za m² mieszkania, nie możemy domagać się zmian w stanie deweloperskim. Oznacza to, że nie my decydujemy o kolorze stolarki okiennej, drzwi wejściowych czy rozmiarze płytek na balkonie. Co więcej, nawet już po dokonaniu transakcji zakupu, nie będziemy mogli wprowadzać zmian w tych elementach wyposażenia, które mają wpływ na estetykę części wspólnych budynku. Czasami zdarza się, jeśli kupiliśmy mieszkanie w trakcie budowy, że deweloper zgadza się dostosować układ ścian działowych i rozprowadzić instalację elektryczną zgodnie z naszym indywidualnym projektem, ale takie sytuacje należy zaliczyć do rzadkości i dotyczą raczej drobnych, lokalnych firm budowlanych. Możemy negocjować większe zmiany, np. związane z położeniem ogrzewania podłogowego w dodatkowych pomieszczeniach lub przygotowaniem instalacji pod centralny odkurzacz, ale musimy się liczyć, że deweloper zażąda za nie dodatkowych opłat.

Stan deweloperski podwyższony – co to jest?

Ponieważ samo pojęcie stan deweloperski jest kojarzone z podstawowym i raczej skromnym standardem, wielu deweloperów kusi klientów ofertą zakupu mieszkania w stanie deweloperskim podwyższonym. I znów rodzi się pytanie, co to właściwie znaczy? Niestety, również w tym przypadku nie ma co liczyć na jednoznaczną definicję. Jednak możemy słusznie przypuszczać, że pod tym hasłem kryje się „coś więcej”. Co to może być?

  • Zainstalowane sanitariaty, czyli tzw. biały montaż,
  • drewniana stolarka okienna,
  • ściany i sufity wykończone gładzią gipsową i dwukrotnie pomalowane na biało,
  • drzwi zewnętrzne antywłamaniowe,
  • szklane balustrady na balkonie/ tarasie,
  • videodomofon,
  • ogrzewanie podłogowe,
  • drzwi wewnątrzlokalowe.

Nie ma jednej reguły, która mówiłaby, od kiedy mamy do czynienia z podwyższonym standardem. Jest to termin stosowany przez deweloperów według uznania. Czasami wystarcza, że na ścianach będzie położona gładź lub w lokalu będą zamontowane parapety wewnętrzne z konglomeratu, by lokal zyskał miano takiego o wyższym standardzie. Niekiedy sprzedający zaznacza, że podwyższonym standardem objęte są tylko części wspólne budynku. Oznacza to, że prawdopodobnie budynek został wyposażony w cichobieżne windy i/lub klatki schodowe zostały wykończone materiałami wysokiej jakości. Pozostaje nam dopytywać o szczegóły u źródła.

Kto pyta, ten wie, za co płaci

Jak widać, nie możemy poprzestać jedynie na stwierdzeniu „kupujemy mieszkanie w stanie deweloperskim”. To bardzo ważne, aby jeszcze na etapie umowy przedwstępnej dokładnie ustalić, co każda ze stron rozumie pod tym pojęciem. Najlepiej, aby umowa określała standard lokalu w sposób możliwie jak najbardziej szczegółowy. Jeśli płacimy za dodatkowe wyposażenie, np. w kuchni lub łazience, dopilnujmy, aby w dokumentach znalazła się specyfikacja poszczególnych sprzętów – ich rodzaj, marka i model. Im bardziej będziemy drobiazgowi, tym większa szansa, że unikniemy nieporozumień z deweloperem oraz nie narazimy się na dodatkowe koszty, których wcześniej nie uwzględniliśmy w naszym budżecie.

Pozdrawiamy
Zespół firmy Jesion

Skontaktuj się z Nami  » Kontakt