fbpx
Pozwolenie na budowę a zgłoszenie

Pozwolenie na budowę a zgłoszenie

Realizacja Jesion Inwestycje Budowlane

Budowa domu krok po kroku – jakie są różnice między pozwoleniem na budowę a zgłoszeniem?

Czy wiesz, że aby legalnie postawić dom nie trzeba już mieć pozwolenia na budowę, a wystarczy ją jedynie zgłosić? Jednak nie we wszystkich przypadkach jest to możliwe. Poniżej dowiesz się, jakie są różnice między pozwoleniem na budowę a zgłoszeniem i jakie warunki trzeba spełniać, by móc skorzystać ze skróconej procedury.

Obowiązująca od czerwca 2015 roku nowelizacja Ustawy Prawo budowlane wprowadziła szereg ułatwień dla przedsiębiorców i osób prywatnych, które skracają formalności związane z uzyskaniem opinii i pozwoleń niezbędnych do legalnego posadowienia budynku. Swoista rewolucja objęła m.in. przepisy regulujące obowiązki inwestorów, którzy zamierzają budować wolnostojący dom jednorodzinny.

Pozwolenie na budowę a zgłoszenie – różnice

Od czerwca 2015 r. osoby planujące rozpoczęcie budowy własnego domu, zamiast ubiegać się o pozwolenie na budowę, mogą skorzystać z instytucji zgłoszenia, pod warunkiem, że inwestycja spełnia określone prawem kryteria. Jednocześnie ustawodawca pozostawia wybór inwestorowi, który – nawet jeśli w jego przypadku nie jest to konieczne – nadal może wnioskować o rozpoczęcie robót w trybie pozwolenia na budowę.

Zasadniczym celem wprowadzenia trybu zgłoszenia było maksymalne uproszczenie procedur wymaganych do legalnego rozpoczęcia budowy, ze szczególnym uwzględnieniem inwestycji osób prywatnych w budowę domów jednorodzinnych. Nowelizacja Prawa budowlanego z 2015 r. zniosła obowiązek dołączania do dokumentacji projektowej warunków technicznych przyłączy mediów (woda, kanalizacja, prąd i gaz) oraz skróciła czas oczekiwania na tzw. milczącą zgodę na użytkowanie budynku z 21 do 14 dni. Zgodnie z najnowszymi przepisami przy zgłoszeniu zamiaru budowy wolnostojącego domu jednorodzinnego, nie trzeba określać terminu rozpoczęcia robót – w przypadku pozwolenia na budowę taki zamiar należy zgłosić do nadzoru budowlanego na co najmniej 7 dni przed planowanym początkiem robót. Poniżej prezentujemy tabelę ilustrującą poszczególne różnice między oboma trybami. 

  ZGŁOSZENIE POZWOLENIE NA BUDOWĘ
OBSZAR ODDZIAŁYWANIA OBIEKTU BUDOWLANEGO W granicach działki/działek Wykraczający poza granicę działki/działek
CZAS OCZEKIWANIA NA ZGODĘ OD MOMENTU
POWIADOMIENIA STRON
 21 dni  65 dni
ZGŁOSZENIE TERMINU ROZPOCZĘCIA PRAC BUDOWLANYCH  Brak  Na co najmniej 7 dni przed planowaną datą
OCZEKIWANIE NA MILCZĄCĄ ZGODĘ NA UŻYTKOWANIE OBIEKTU  14 dni  21 dni
INFORMACJA O WARUNKACH TECHNICZNYCH PRZYŁĄCZY MEDIÓW  Nie  Tak*

* Jeśli nasz wniosek obejmuje budowę domu wraz z przyłączami. Więcej na ten temat tutaj.

Kiedy zgłoszenie budowy domu jest wystarczające? – kryteria

Znowelizowane przepisy nakładają obowiązek umieszczenia w projekcie budowlanym tzw. informacji o obszarze oddziaływania obiektu budowlanego (w przypadku domów jednorodzinnych wcześniej nie było to konieczne). Architekt opracowujący lub adaptujący projekt przeanalizuje m.in. odległość projektowanego budynku od granic sąsiada, obliczy, jaki zasięg ma cień rzucany przez nieruchomość, sprawdzi, czy zaplanowane instalacje doprowadzające media nie przebiegają przez grunty nienależące do inwestora.

Jeżeli obszar oddziaływania budynku znajduje się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany to jest to pierwsza przesłanka, która zwalnia z obowiązku ubiegania się o pozwolenie na budowę.

Pozostałe warunki to:

  • ziemia, którą dysponujesz jest działką budowlaną,
  • inwestycja nie znajduje się na obszarze objętym ochroną konserwatora przyrody lub zabytków,
  • inwestycja jest zgodna z wytycznymi Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunkami Zabudowy i nie narusza wynikających z nich obostrzeń,
  • inwestycja nie wymaga dodatkowych uzgodnień, decyzji i opinii innych organów.

Jeśli inwestycja spełnia w/w kryteria, do rozpoczęcia budowy wystarczy samo zgłoszenie do starostwa powiatowego/urzędu miasta na prawach powiatu/urzędu dzielnicy takiego zamiaru. Od tego momentu organ administracji publicznej ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu (od stycznia 2017 r., wcześniej było 30 dni) lub zobowiązanie nas do uzupełnienia dokumentacji. Jeżeli tego nie zrobi, możesz uznać, że otrzymałeś tzw. milczącą zgodę na rozpoczęcie robót budowlanych. Żeby dopełnić formalności i móc przystąpić do prac, po tym czasie musisz udać się do urzędu, aby odebrać ostemplowany projekt oraz dziennik budowy.

UWAGA! W przypadku zgłoszenia inwestor nie jest zobowiązany do wcześniejszego poinformowania administracji o planowanym terminie rozpoczęcia robót budowlanych – wystarczy, że wpisze datę do dziennika budowy i to zgłosi.  Ma na to 3 lata od chwili zgłoszenia zamiaru budowy do urzędu. Po tym czasie „milcząca zgoda” traci ważność.

Wbrew pozorom sytuacje, w których obszar oddziaływania budynku w całości zamyka się na działce inwestora nie są częste – zwłaszcza na obszarach budowlanych zlokalizowanych w miastach. Wystarczy, że zacienienie spowodowane przez planowaną nieruchomość wykracza poza granice działki, by pozwolenie na budowę stało się konieczne.

Pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego – kiedy jest konieczne?

W przypadku inwestycji, której obszar oddziaływania obiektu budowlanego wykracza poza granicę działki lub działek, na których został zaprojektowany, do legalnego posadowienia domu jednorodzinnego konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Takie pozwolenie staje się niezbędne również wtedy, gdy:

  • ziemia, którą dysponujesz nie ma statusu działki budowlanej,
  • inwestycja znajduje się na terenie objętym ochroną konserwatorską i może spowodować pogorszenie stanu środowiska lub niekorzystnie wpłynąć na stan zachowania zabytków,
  • może stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi i mienia,
  • może wprowadzać lub zwiększać ograniczenia dla terenów sąsiednich,
  • może być uciążliwa dla sąsiadów,
  • organ administracyjny wniesie sprzeciw do Twojego zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia robót budowlanych i nakaże ubieganie się o zgodę na nie w trybie pozwolenia na budowę.

Od momentu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę organ administracyjny (starostwo powiatowe, urząd miasta lub dzielnicy) ma ustawowe 65 dni na wydanie decyzji. Jeśli urząd stwierdzi braki formalne w dokumentacji, wezwie nas do ich uzupełnienia i wskaże, do kiedy należy to zrobić (warto zmieścić się w terminie, by uniknąć dodatkowego wydłużenia procedury). W przypadku niedostarczenia koniecznych dokumentów – odmówi zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę.

Gdy otrzymamy pozwolenie na budowę (pocztą), udajemy się do urzędu po odbiór ostemplowanego projektu i dziennika budowy. Podobnie jak w przypadku zgłoszenia – decyzja o wydaniu pozwolenia na budowę wygasa po 3 latach i jeśli do tego czasu nie rozpoczęliśmy robót, musimy ponownie wnioskować o zgodę.

Zainteresował Cię ten temat? Z naszego artykułu „Pozwolenie na budowę – dokumenty” dowiesz się, jakich dokumentów będziesz potrzebował do pozwolenia na budowę, a jakich do zgłoszenia.

Pozdrawiamy
Zespół firmy Jesion

Skontaktuj się z Nami  » Kontakt