fbpx
Jak wybrać działkę budowlaną? Budowa domu krok po kroku

Jak wybrać działkę budowlaną? Budowa domu krok po kroku

Realizacja Jesion Inwestycje Budowlane

4 kluczowe kryteria wyboru działki pod budowę domu

Co jest najważniejszym kryterium przy wyborze działki? Lokalizacja blisko centrum, asfaltowy dojazd czy dobra szkoła w okolicy? Należy skupić się na dostępności lokalnej komunikacji publicznej czy raczej na sąsiedztwie terenów zielonych? A może żaden z tych argumentów nie jest kluczowy? Podpowiadamy, czym się kierować, wybierając działkę pod budowę domu. Krok po kroku przeprowadzimy Cię przez etapy tego procesu.

Gdy marzy nam się zamieszkanie w nowym domku jednorodzinnym, a nie mamy szczęścia posiadać działki, na której moglibyśmy go postawić, mamy do wyboru dwie drogi. Możemy rozejrzeć się za deweloperem, od którego kupimy gotowy dom wraz z ziemią lub samemu poszukać działki budowlanej i na niej rozpocząć budowę. Z pewnością pierwsza droga jest krótsza i wymaga od inwestora mniejszego zaangażowania, przede wszystkim czasowego, ale też nie pozostawia pola do manewru w kwestii wyboru projektu, lokalizacji, sąsiedztwa itp. Druga droga jest trudniejsza. Mimo to wciąż wiele osób decyduje się nią podążyć, by spełnić swoje marzenie o własnym domu. Jedną z pierwszych decyzji, przed którą stają jest wybór właściwego miejsca pod budowę.

Jak wybierać, żeby było dobrze?

Ktoś powie, że kluczowe czynniki wyboru dla każdego są inne. I będzie miał rację. Każdy, przymierzając się do budowy domu, ma inne priorytety. Dla jednych najistotniejsza będzie bliskość do miejskiego centrum z biurowcami, szkołami i życiem kulturalnym, podczas gdy inni na pierwszym miejscu postawią przyległość lasu zapewniającą ciszę lub wygodną drogę dojazdową. Jednak bez względu na to, jakie są nasze potrzeby, istnieją 4 podstawowe i jednakowe dla wszystkich kryteria, którymi należy się kierować przy wyborze działki pod budowę, jeśli oczywiście, chce się wybrać dobrze.

Sprawdź MPZP

Pierwszym i najważniejszym kryterium jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, a ściśle rzecz ujmując, ograniczenia, które z niego wynikają.

Cóż nam po tym, że działka jest zlokalizowana pod lasem, o którym tak marzyliśmy, jeśli miejscowy plan zezwala na posadowienie domu w odległości np. 12 m od jego granic, włączając w to również ogrodzenie? Albo w bliżej nieokreślonej przyszłości obok wybranej ziemi ma przebiegać droga ekspresowa? Albo można tam postawić jedynie dom parterowy, choć myśleliśmy o piętrowym? Dlatego pierwszym krokiem po wypatrzeniu działki jest właśnie wgląd do MPZP. W przypadku planów miejscowych można to zrobić praktycznie bez wychodzenia z domu. Są to dokumenty jawne i ogólnodostępne. Większość urzędów gmin zamieszcza je na swoich witrynach, istnieją też internetowe bazy MPZP.

Uwaga! Sprawa jest bardziej skomplikowana, gdy obszar, na którym znaleźliśmy działkę, nie jest objęty planem zagospodarowania. Wówczas o budowie domu można myśleć dopiero, gdy zostanie wydana Decyzja o Warunkach Zabudowy. Dlatego jeszcze przed zakupem trzeba się upewnić, że w ogóle ją otrzymamy. Wójt, Burmistrz lub Prezydent Miasta ma podstawę wydać taką decyzję, gdy działka:

  • przylega bezpośrednio do drogi publicznej lub ewentualnie ma do niej pośredni dostęp przez drogę prywatną;
  • ma już dostęp do mediów lub uzbrojenie (prąd i woda) zostały zaprojektowane;
  • nie jest objęta ochroną konserwatorską, która uniemożliwia zabudowę;
  • spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa, tzn. istnieje co najmniej jedna nieruchomość dostępna z tej samej drogi, na podstawie której można określić parametry dla nowego domu.

Ustal kierunki świata

Kolejnym czynnikiem jest zorientowanie działki względem kierunków świata. Musisz zwrócić uwagę, gdzie zlokalizowany jest wjazd na działkę. Najlepszą opcją jest droga od północy. Jeśli wjazd jest od wschodu, to też jest dobrze. Gorzej, gdy dojazd jest możliwy od strony zachodniej lub południowej. Dlaczego? Nawet, gdy uda się znaleźć gotowy projekt, który właściwie odpowiada na tak trudne warunki (a wcale nie jest to łatwe, ponieważ na rynku nie ma wielu projektów, które zakładają taką lokalizację) lub zlecimy architektowi indywidualną koncepcję, to musimy się liczyć z tym, że wnętrza domu będą tonąć w mroku, a i ogród (zazwyczaj lokalizowany na tyłach nieruchomości) przez większą część dnia będzie zacieniony.

Wjazd na działkę budowlaną

Najlepiej, gdy wjazd na działkę jest usytuowany od północy.

Zwróć uwagę na wielkość i proporcje

Jaką wielkość powinna mieć idealna działka? To jest uzależnione od wielkości planowanego domu i, rzecz jasna, od możliwości finansowych. Trudno określić górną granicę wielkości, raczej jej po prostu nie ma. Łatwiej wskazać na tę dolną. Przyjmuje się, że do wybudowania typowego około 100 m domu, potrzeba minimum 600 m² (czyli jakieś 6 arów) i to w odpowiednich proporcjach, optymalnie 20 m x 30 m – przy zachowaniu przepisowych odległości od granic działki oraz uwzględnieniu miejsca na wjazd samochodu i w miarę wygodnego przejścia.

Krótszy bok o długości 20 m umożliwia postawienie domu o szerokości 10 m, co daje już szansę wyboru spośród gotowych projektów. Jeśli nasza działka jest wąska i długa – co jest dość częste, zwłaszcza w atrakcyjnych, miejskich lokalizacjach – lepiej zlecić projekt domu architektowi, który „wyciśnie” z tak trudnych warunków maksimum korzyści. Raczej unikajmy działek o nietypowych kształtach, np. trójkąta lub trapezu – trudno je komfortowo i prawidłowo zagospodarować, wymagają domów o niekonwencjonalnych bryłach i są trudne w odsprzedaży.

Zbadaj rodzaj gruntu

Żeby uniknąć problemów pojawiających się w trakcie użytkowania budynku, np. pękających ścian lub zapadających się fundamentów, lub kosztów związanych z problematycznym fundamentowaniem, należy ustalić, jaki rodzaj gruntu występuje na wybranej działce. Można to zrobić, odwiedzając powiatowe ośrodki dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej lub wydziały geodezji w urzędach gmin. Mapy geodezyjne powinny dać nam odpowiedź na temat nośności i przepuszczalności gruntu oraz określać poziom wód gruntowych. Jednak zanim zaczniemy studiować miejscowe plany, możemy zrobić samodzielne rozeznanie w terenie – sprawdźmy poziom wód w rowach melioracyjnych i zerknijmy na szatę roślinną, zwracając szczególną uwagę na gatunki, które lubią tereny podmokłe, takie jak olcha, trzcina i sitowie. Jeżeli jesteśmy przekonani, że chcemy kupić właśnie tę ziemię, możemy, a nawet powinniśmy zlecić przeprowadzenie badania gruntu specjalistom.

Rodzaj podłoża na działce budowlanej

Od rodzaju podłoża i położenia wód gruntowych zależy m.in. głębokość posadowienia fundamentów czy możliwość podpiwniczenia budynku.

Co powinieneś sprawdzić, zanim kupisz działkę

  1. Sprawdź ograniczenia wynikające z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub – jeśli go nie ma – ustal, czy dla danej działki możliwe jest wydanie tzw. Decyzji o Warunkach Zabudowy.
  2. Ustal lokalizację działki względem kierunków świata. Najlepiej, gdy wjazd jest zlokalizowany od północy lub wschodu.
  3. Postaw na prostokątny i możliwie proporcjonalny kształt. Pamiętaj, że do postawienia typowego domu o powierzchni 100 m² potrzebujesz najmniej 600 m² działki.
  4. Sprawdź nośność i przepuszczalność gruntów oraz poziom wód gruntowych. Unikniesz kosztów związanych z problematycznym fundamentowaniem lub niebezpiecznych i nieodwracalnych uszkodzeń konstrukcji.

Pozdrawiamy
Zespół firmy Jesion

Skontaktuj się z Nami  » Kontakt