fbpx
Umowa o roboty budowlane – po niej poznasz, czy masz do czynienia z poważnym wykonawcą

Umowa o roboty budowlane – po niej poznasz, czy masz do czynienia z poważnym wykonawcą

Realizacja Jesion Inwestycje Budowlane

8 zapisów, które powinny znaleźć się w Twojej umowie z firmą budowlaną, jeśli chcesz spać spokojnie

Polecenie znajomych, pozytywne opinie w internecie, szeroki katalog realizacji, dobra strona www, wreszcie możliwość skorzystania z preferencyjnej stawki VAT na materiały budowlane – powody, dla których decydujemy się zlecić usługi budowlane konkretnej firmie są różne. Jednak argument dobrze przygotowanej umowy występuje wśród nich rzadko. A szkoda, bo kształt kontraktu pomiędzy inwestorem a wykonawcą jest doskonałym miernikiem profesjonalizmu firmy budowlanej. Podpowiadamy, jakie elementy umowy o roboty budowlane są kluczowe dla bezpieczeństwa inwestora oraz wykonawcy.

Umowa o roboty budowlane jest określona przepisami z art. 647 k.c. Żeby była ważna muszą się w niej znaleźć następujące zapisy:

  • zobowiązanie wykonawcy „do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego z zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej”;
  • zobowiązanie inwestora „do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu”;
  • zobowiązanie inwestora „do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia”;
  • ustalenia dotyczące zakresu robót, które wykonawca wykona osobiście lub zleci podwykonawcom.

Mądrze skonstruowana umowa o roboty budowlane powinna w równym stopniu zabezpieczać inwestora, jak i wykonawcę. Dlatego oprócz standardowych zapisów określających strony kontraktu, ich prawa i obowiązki, gwarancję wypłaty wynagrodzenia wykonawcy czy prawa stron do odstąpienia od umowy, powinna zawierać jeszcze inne. Na co musisz zwrócić uwagę?

Numer KRS – dowód, że firma jest zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym, bądź wyciąg z CEIDG – że działalność nie jest zawieszona…

W paragrafie dotyczącym stron umowy powinien znajdować się aktualny numer KRS, pod jakim firma budowlana została wpisana do rejestru. Dzięki niemu będziesz miał możliwość szybko sprawdzić m.in., czy dany podmiot rzeczywiście istnieje, kto go reprezentuje, jaki jest przedmiot jego działalności i czy nie znajduje się w stanie likwidacji, upadłości lub zawieszenia.

Brak numeru KRS na umowie może być zwykłym niedopatrzeniem (choć takie nie powinny się zdarzać rzetelnym wykonawcom), ale może też wskazywać, że firma stara się coś ukryć. Lepiej być czujnym.

Brak numeru KRS oznacza również, że wykonawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą – często w formie małej firmy, często nie posiadającej profesjonalnych maszyn, standardów oraz procedur budowlanych.

Polisa OC – przezorna firma budowlana zawsze ubezpieczona

Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej firmy budowlanej powinno być standardem. Ale nie jest. Zdarza się, że całkiem duże przedsiębiorstwa działają bez wykupionej polisy OC. Tymczasem branża budowlana jest szczególnie narażona na nieprzewidziane zdarzenia, w wyniku których mogą powstać kosztowne szkody. Dochodzenie roszczeń od nieubezpieczonej firmy na pewno będzie dłuższe i bardziej nerwowe niż w przypadku ubezpieczonych przedsiębiorstw.

Informacja o tym, czy firma posiada takie ubezpieczenie może być zawarta w umowie w formie oświadczenia; zdarza się, że firmy dołączają do kontraktu kopię aktualnej polisy.

Wynagrodzenie wykonawcy – na bazie kosztorysu czy ryczałtem?

Umowa ryczałtowa pozornie może się wydawać znacznie korzystniejsza dla inwestora. Umawia się on z wykonawcą na określone roboty za określoną kwotę i teoretycznie nic go więcej nie musi obchodzić. Oczekuje efektu zgodnego z projektem i już. Jednak może się okazać, że projekt zawiera błędne wyliczenia dotyczące zużycia materiałów (np. na parkiety przewidziano 80 m² deski, a w trakcie prac okazało się, że potrzeba 100 m²). Zgodnie z umową w postaci ryczałtu koszty spadają na wykonawcę. W praktyce jednak mało kto jest gotowy płacić za cudze błędy i zaczynają się pertraktacje z inwestorem, które po pierwsze wydłużają prace, po drugie wcale nie muszą zakończyć się porozumieniem, a nawet mogą znaleźć swój finał w sądzie.

Dlatego zawsze lepiej jest zdecydować się na umowę kosztorysową i jeśli kontrakt w takiej formie proponuje nam wykonawca na pewno świadczy to o nim na plus. To znak, że firma działa na przejrzystych zasadach. Dzięki kosztorysowi, który jest dołączany do umowy jako załącznik, inwestor jest dokładnie zorientowany za co płaci – zna szczegółowy zakres prac objęty umową, ilość potrzebnych materiałów i wszystkie koszty, które z nich wynikają. Unika w ten sposób niedoszacowania lub przeszacowania inwestycji, co często ma miejsce, ponieważ klienci nie do końca są zorientowani w technologii poszczególnych procesów. Ostateczna wartość kontraktu jest ustalana już po zakończeniu robót, ale dzięki zawartym w kosztorysie wskaźnikom obliczenie końcowego wynagrodzenia wykonawcy nie budzi wątpliwości.

Umowa kosztorysowa na usługi budowlane

Umowa kosztorysowa zapobiega niedoszacowaniu lub przeszacowaniu inwestycji.

Cennik. I wszystko jasne

Dobrze, gdy umowie kosztorysowej towarzyszy cennik, również w formie załącznika. Powinien zawierać wycenę poszczególnych usług w ofercie wykonawcy. Jest szczególnie przydatny, gdy chcemy zlecić dodatkową pracę, nieujętą wcześniej w umowie (np. ponowne malowanie ścian, choćby ze względu na kolor, który nie przypadł nam do gustu) lub gdy w trakcie robót zaszły zmiany w koncepcji. Cennik daje pełną wiedzą o tym, co ile kosztuje, pozwala oszacować wydatki i uniknąć zaskoczenia kwotami, które – gdy nie ma taryfikatora – czasami pojawiają się nie do końca wiadomo skąd.

Protokół prac dodatkowych. Na wszelki wypadek

Wszelkie dodatkowe prace, o których mowa w akapicie powyżej, wpisuje się do tzw. protokołu prac dodatkowych. Dobrze przygotowana umowa zawiera taki dokument. Na podstawie tego protokołu wystawia się odrębną fakturę VAT na wcześniej nieplanowane usługi.

System rozliczenia z wykonawcą

Umowa powinna regulować kwestie związane z wypłatą wynagrodzenia dla wykonawcy. Należność może być wypłacana w transzach – po zakończeniu kolejnych etapów lub w całości – przed rozpoczęciem prac lub po ich zakończeniu. Firmy budowlane o wypracowanych standardach i ugruntowanej pozycji na rynku rozliczają się z klientem każdorazowo po zakończeniu poszczególnych etapów prac, np. wystawiają pierwszą fakturę VAT na materiały (ujęte jako usługa remontowa lub budowlana), a resztę kwoty rozkładają na transze w systemie: 40% po rozpoczęciu prac, kolejne 40% pod koniec i ostatnie 20% po odbiorze.

Rozliczenie wynagrodzenia za prace budowlane

Rozliczenie wynagrodzenia za prace budowlane w systemie transzowym jest bezpiecznym i wygodnym rozwiązaniem zarówno dla inwestora, jak i wykonawcy.

Terminy – wszystkie niezbędne do wykonania umowy

W umowie swoje miejsce muszą znaleźć wszystkie terminy, od których zależy wykonanie umowy. Począwszy od daty przekazania terenu budowy przez inwestora oraz rozpoczęcia robót poprzez zakończenie prac i odbiór końcowy, skończywszy na terminie usunięcia ewentualnych wad i wypłacie wynagrodzenia wykonawcy. W zapisach powinna znaleźć się też informacja na temat kar umownych za przekroczenie ustalonych przez strony terminów.

Gwarancja – jest nieobowiązkowa, dlatego dobrze świadczy o wykonawcy, który jej udziela

Z kodeksu cywilnego wprost wynika uprawnienie inwestora do rękojmi, która powstaje z mocy prawa z chwilą dokonania odbioru. Rękojmia obejmuje wady fizyczne oraz wady prawne nieruchomości, które ujawnią się przed upływem 5 lat od daty odbioru (art. 568 art. 1 k.c.). Gwarancja na usługi budowlane jest dobrowolnym zobowiązaniem inwestora wykonawcy i ma charakter umowny. Zaczyna obowiązywać z chwilą wydania stosownego dokumentu gwarancyjnego, który określa wynikające z niej obowiązki gwaranta, m.in. takie jak naprawa wad, zwrot kosztów czy zapewnienie innych usług. Należy pamiętać, obejmuje wyłącznie wady fizyczne przedmiotu umowy a skorzystanie z niej nie wyklucza roszczeń wynikających z tytułu rękojmi. Zwyczajowo trwa 2 lata, o ile strony nie ustalą inaczej.

Pozdrawiamy
Zespół firmy Jesion

Skontaktuj się z Nami  » Kontakt