Czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem - inwestycje w nieruchomości
Inwestycja w nieruchomość przeznaczona pod późniejszy wynajem to forma lokaty kapitału finansowego. Czy to dobry wybór? Jakie są pułapki takiego rozwiązania?Wiele osób,które dysponują wolnymi środkami finansowymi, zastanawia się jak je najlepiej ulokować, aby nie stracić. Tacy inwestorzy mają sporo możliwości poczynając od obligacji skarbowych, poprzez fundusze inwestycyjne, lokaty bankowe, czy akcje spółek notowanych na giełdzie na nieruchomościach kończąc. Każdy wariant wiąże się z pewnym ryzykiem inwestycyjnym. Wydaje się, że ulokowanie kapitału w nieruchomości lub kilku nieruchomościach daje najmniejsze ryzyko utraty oszczędności.
Mieszkań na wynajem krótkoterminowy i długoterminowy jest na rynku sporo. Popyt nie gaśnie mimo pewnych turbulencji w dobie pandemii koronawirusa. Przy aktualnych cenach nowych mieszkań oraz utrudnionym dostępie do kredytów hipotecznych, popyt na wynajem długoterminowy będzie się zwiększał. Nie ma przesłanek, by w najbliższych latach sytuacja na rynku wynajmu nieruchomości uległa diametralnej zmianie. Wszystko więc wskazuje na to, że nieruchomości inwestycyjne to bardzo stabilne źródło dochodu.
Rentowność inwestycji w nieruchomości - wynajem mieszkania
Zakup mieszkania na wynajem to biznes. Z tego tytułu można czerpać przychody. Szczególnie, gdy nieruchomość została sfinansowana z własnych środków, bez wsparcia banku w postaci kredytu hipotecznego. Wówczas cały przychód z najmu zostaje w kieszeni właściciela nieruchomości. Oczywiście sam najem wiąże się z pewnymi kosztami: napraw, remontów, podatkami, kosztami notarialnymi i innymi. Aby oszacować pełen zwrot z takiej inwestycji, należałoby się mocno przyjrzeć wszystkim kosztom: począwszy od kosztu zakupu, poprzez koszty związane z transakcją po koszty bieżącego utrzymania nieruchomości. Od tych kosztów należałoby odjąć zysk z wynajmu. Uwaga: należy liczyć się z możliwością przestojów w wynajmowaniu mieszkania. Może się bowiem zdarzyć tak, że mieszkanie będzie bez najemcy przez jakiś czas i wtedy wszelkie koszty eksploatacyjne, tj. czynsz, opłaty licznikowe spadają na właściciela nieruchomości. Po uwzględnieniu tych wszystkich zmiennych można wyliczyć dokładny czas zwrotu z takiej inwestycji. Szacuje się, że to okres kilkunastu lat.
Czy warto kupić mieszkanie pod wynajem w 2023?
Obserwując aktualną sytuację na światowych rynkach (nie tylko mieszkaniowych) możemy mieć pewność, że inwestowanie w nieruchomości w 2023 roku będzie…inne. Najbliższy czas przyniesie spadek cen nieruchomości. Tak sądzą analitycy. Co jeszcze przyniesie rok 2023 na rynku mieszkaniowym? Będziemy obserwować dalszy spadek popytu na kredyty hipoteczne, co jest wynikiem wysokich stóp procentowych i wahaniami stawki WIBOR, przez co raty kredytów są bardzo wysokie. Co za tym idzie, zdolność kredytowa wielu potencjalnych inwestorów obniży się, więc nie będą sobie mogli pozwolić na zakup nieruchomości na własność. Jednak tacy ludzie z pewnością zasilą szeregi najemców mieszkań. Dodatkowymi czynnikami przyczyniającymi się do spadku cen mieszkań mogą być słabszy popyt na nie oraz założenie wzrostu stopy referencyjnej do poziomu 7%. Analitycy jednak twierdzą, że na pewno spadną ceny mieszkań na rynku wtórnym. Powód jest prosty: osoby spłacające kredyty hipoteczne po podwyżkach rat ze zmiennym oprocentowaniem powoli nie mają już z czego ich spłacać. Pozbywają się zatem balastu poprzez sprzedaż mieszkania często nawet po cenie niższej niż rynkowa. Tutaj można czyhać na okazję o ile posiada się wystarczająca ilość wolnych środków finansowych na zakup nieruchomości.
Co więcej, Polska według niektórych analityków, powoli, acz konsekwentnie zbliża się do zachodnioeuropejskiego modelu nieruchomości, w którym mieszkania na własność mają tylko ci, których na to naprawdę stać. Co za tym idzie, po krótkotrwałym okresie spadku zainteresowania zakupem mieszkania, może nastąpić nawet boom, wyznaczający jednak zupełnie nowe standardy na rynku nieruchomości.
Świadome inwestowanie w mieszkania na wynajem w 2023 roku to dobry kierunek. Obecny okres jest wręcz doskonałym czasem dla kupujących mieszkania za własne środki (bez kredytu z banku). Rynek wynajmu stale się powiększa, więc przyszłość takiej inwestycji jest niemal pewna. Warto pamiętać, że lokata kapitału w nieruchomość stanowi rewelacyjne zabezpieczenie finansów przed inflacją.
Inwestycja w nieruchomości - wady i zalety
Jeśli, jako inwestorzy w nieruchomość na wynajem, chcemy na niej jak najwięcej zarobić, wówczas kluczowy jest właściwy jej wybór. Warto kupić mieszkanie o jak najwyższym potencjale za jak najniższą cenę. Mieszkanie o dużym potencjale, czyli jakie? Mowa o lokum, które pozwoli czerpać z niego jak najwyższe zyski w postaci czynszu. Warto bardzo dokładnie przyjrzeć się rynkowi nieruchomości i zbadać, w których dzielnicach czynsze są najwyższe i w jaki sposób kształtują się w nich ceny mieszkań.
Oprócz przygotowania się merytorycznego do inwestycji, dobrze jest zapoznać się z ryzykiem, jakie niesie taka forma lokaty środków finansowych. Oprócz dość długiego okresu zwrotu z inwestycji, należy mierzyć się z ryzykiem niskiej płynności finansowej, czyli z ryzykiem, że mieszkanie będzie miało przestoje w wynajmie. Wiedza na temat branży nieruchomości, przepisów prawa to niejako “must”. Można oczywiście polegać na profesjonalistach od wynajmu i po zakupie mieszkania zlecić jego najem oraz opiekę nad lokum firmie zewnętrznej. To jednak jest dodatkowy koszt i trzeba mieć to na uwadze.
Mimo wszystko inwestowanie w mieszkania na wynajem ma wiele plusów. Mimo trudności ekonomicznych to wciąż najbardziej stabilna forma inwestowania kapitału. Kupno nieruchomości pod wynajem na kredyt to ryzykowne posunięcie, ale warte wysiłku, gdyż po spłacie należności do banku, nieruchomość pozostaje w rękach kupującego, a to stanowi realne dobro. Z biegiem lat nieruchomość zakupiona pod wynajem przynosić będzie dochód pasywny jej właścicielowi, a nawet może stanowić zabezpieczenie kredytu, jeśli właściciel będzie taki zaciągał w banku.
Jak obliczyć stopę zwrotu z wynajmu mieszkania?
Jak wiadomo to, czy inwestycja okaże się strzałem w dziesiątkę można obliczyć. Wskaźnikiem, dzięki któremu można ustalić, czy zaangażowanie kapitału w daną nieruchomość pod wynajem jest dobrym posunięciem jest roczna stopa zwrotu.
Roczną stopę zwrotu z inwestycji (z ang. ROI - Return of Investment) można obliczyć według następującego wzoru: roczny przepływ finansowy dzielimy przez zainwestowany kapitał i mnożymy całość razy 100 procent. Co to takiego roczny przepływ finansowy? To nic innego, jak kwota obejmująca cenę miesięcznego najmu pomnożona przez ilość miesięcy w roku, kiedy mieszkanie będzie wynajęte pomniejszona o koszty (remonty itd.). Jaki wynik jest zadowalający? ROI wynoszący około 5-8% to bardzo dobry wynik.
Przeprowadzenie symulacji ROI przed zakupem nieruchomości pod wynajem to konieczność. Dzięki temu można będzie wstępnie ocenić, przez jak długi okres nie będziemy zarabiać na mieszkaniu, a od kiedy zaczniemy osiągać prawdziwy dochód pasywny, czyli taki, w który nie jesteśmy bezpośrednio zaangażowani na kilka godzin dziennie.
Czy warto inwestować w nieruchomości zagraniczne?
Rosnące ceny mieszkań w Polsce sprawiły, że inwestorzy coraz częściej i chętniej przyglądają się rynkom zagranicznym. Inwestycja w nieruchomość za granicą obecnie nie jest zbyt trudna i o ile cały proces zakupu jest dobrze i rzetelnie poprowadzony przez pośrednika, nie stanowi większego problemu dla inwestora. Co więcej, cena nieruchomości zagranicznych jest zbliżona do tych w kraju, ale koszt najmu jest z reguły dużo wyższy. Oznacza to, że potencjalny zysk również będzie wyższy. Oczywiście rynek nieruchomości w każdym kraju może się nieco różnić. Warto zatem dobrze się do takiej lokaty kapitału przygotować: zbadać branżę, poznać ceny, koszty, przepisy. Dopiero w późniejszym etapie rozpocząć poszukiwania nieruchomości spełniającej kryteria postawione przez inwestora. Najpopularniejszymi kierunkami polskich inwestorów są Hiszpania, Bułgaria, Chorwacja i Włochy.