Inwestycja w nieruchomości za granicą - moda, czy naprawdę dobry interes?
Inwestycja w nieruchomości to jeden z najpewniejszych sposobów na ulokowanie kapitału. Jeśli nieruchomość znajduje się na atrakcyjnym turystycznie obszarze, jej wartość z pewnością będzie systematycznie wzrastać. To dlatego inwestycja w lokum naprawdę się może opłacać. Ceny mieszkań w Polsce rosną dosyć mocno. Czasami może okazać się, że cena nieruchomości położonej na południu Europy jest nawet niższa niż w naszym kraju. Czy opłaca się inwestować w apartamenty w słonecznej Hiszpanii, Chorwacji, czy Bułgarii?
Jak kupić nieruchomość za granicą?
Na rynku nieruchomości widoczne są dwie główne grupy inwestorów. Pierwsza z nich to inwestorzy tzw. “dojrzali” z zasobnym portfelem inwestycyjnym i z bogatą historią. Druga natomiast to szybko rosnąca grupa inwestorów tzw. “dojrzewających”, którzy operują limitowanym kapitałem zazwyczaj ok. 30 000 - 120 000 zł. Zanim dojdzie do zakupu nieruchomości poza granicami naszego kraju w celach inwestycyjnych, każdy inwestor powinien udzielić sobie odpowiedzi na kilka pytań:
- Jaki kierunek wybrać?
- Czym się kierować podczas poszukiwań i zakupu nieruchomości?
- Czy inwestycja ma być pod wynajem?
- Jak wybrać pośrednika? Jakie kryteria przyjąć?
Inwestując zasoby finansowe za każdym razem należy przeprowadzić dogłębne rozeznanie w rynku, tendencjach i cenach. Nie zawsze jest na to czas, dlatego mamy do czynienia z pośrednikami rynku nieruchomości, którzy wspomogą w poszukiwaniu nieruchomości oraz w jej zakupie.
Kupno nieruchomości w niemal każdym kraju jest dosyć proste, o ile zakup będzie realizowany np. za gotówkę. Utrudnienia mogą się pojawić w przypadku finansowania zewnętrznego, czyli kredytu z banku. Zazwyczaj należy spełnić szereg wymogów, aby nabyć atrakcyjną nieruchomość. Wymagania zmieniają się zależnie od kraju, w którym nieruchomość jest położona. Najczęściej jednak wymagane są następujące dokumenty:
- paszport lub dowód osobisty,
- profil osobisty - nr podatkowy w danym kraju,
- czasami numer konta w banku kraju, w którym leży nieruchomość,
- zaświadczenie o wypłacalności podatku dochodowego od osób fizycznych,
- dokumenty potwierdzające, skąd pochodzą środki na zakup nieruchomości,
- dokumenty dotyczące nieruchomości: akt własności, opis, wypis z rejestru, zdjęcia.
Należy pamiętać o tym, że wszystkie dokumenty, o ile są sporządzone w języku innym niż język urzędowy kraju, w którym nieruchomość będzie nabywana, powinny być przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego.
Gdzie inwestować w nieruchomości za granicą?
Pamiętajmy, że do każdej inwestycji trzeba się przygotować. Dobrze jest przed wyborem miejsca, w którym będziemy poszukiwać lokal, zorientować się w lokalnych przepisach. Jeśli na przykład nabywana nieruchomość ma być przeznaczona pod wynajem krótkoterminowy, to warto przypatrzeć się prawu, jakie koszty możemy ponieść w związku z taką działalnością, jakie są obowiązki wynajmującego lokum oraz na jakich zasadach mają się odbywać transakcje itp. W niektórych miejscach nie wolno jest czerpać korzyści materialnych z wynajmu części domu, np. pokoju, a jedynie wynajmować można całość nieruchomości. To są drobiazgi, które mogą mieć wpływ na późniejszy zwrot z inwestycji w taką nieruchomość.
Polacy najchętniej inwestują swój kapitał w lokale na południu Europy (Hiszpania, Bułgaria, Grecja, Włochy, Portugalia) oraz tam, gdzie przebywają na stałe, tj. w Holandii, Wielkiej Brytanii i w Niemczech. Bardzo dobrym zakupem jest kupno apartamentu w miejscu popularnym turystycznie i czerpanie zeń dochodu w postaci wynajmu wakacyjnego. Można także rozważyć zakup lokalu w ośrodku akademickim lub po prostu dużym mieście i wynajmować go długoterminowo. Wszystko zależy także od tego, czy chcemy sami korzystać z nieruchomości, czy zakup jest skalkulowany pod przyszły przychód. Coraz większą popularnością cieszy się tzw. house sharing. Tradycyjne hotele zamieniają się w aparthotele. Co oznacza ten termin? Hotele dają możliwość wykupu konkretnego pokoju/apartamentu i wspólnego czerpania zysków z jego najmu. Dodatkowo właściciel może sam zdecydować, kiedy korzysta z lokum, a kiedy je wynajmuje.
Kupno mieszkania za granicą - tanie nieruchomości w ciepłych krajach
Polaków ciągnie do krajów o cieplejszym niż u nas klimacie. To dobry kierunek. O najemcę wakacyjnego nietrudno przez cały rok. Warto rozważyć ulokowanie swoich oszczędności w miejscu popularnym turystycznie. Wówczas dochód z wynajmu krótkoterminowego będzie stały i przewidywalny.
Przykładowo, apartament o powierzchni ok. 60 mkw. na Costa del Sol w Hiszpanii to koszt ok. 150 tys. euro. Łatwo przeliczyć, że przy obecnym kursie euro koszt 1 mkw. to ok. 11,5 tys. zł. Jest to cena niższa niż w wielu większych miastach w Polsce. Czy zatem inwestycja będzie się opłacać? Zapewne tak. Trzeba się jednak liczyć także z kosztami całej operacji wyszukania i zakupu odpowiedniego lokalu. To sumy rzędu 15-20% wartości lokalu.
Co z finansowaniem? Zakup nieruchomości za granicą nie musi odbywać się wyłącznie za gotówkę. Niestety polskie banki nie udzielają kredytów na zakup zagranicznych nieruchomości (chyba, że możemy zastawić istniejące już mieszkanie w Polsce). W takim wypadku należałoby zwrócić się z prośbą o udzielenie kredytu do banku, w kraju, w którym znajduje się nieruchomość. Procedury są podobne. Dobry pośrednik obrotu nieruchomościami na pewno pomoże swoim klientom w uzyskaniu najlepszej formy finansowania takiego lokalu.
Zakup mieszkania za granicą a podatek i urząd skarbowy
Kupując nieruchomość w Polsce, trzeba liczyć się z obowiązkiem zapłaty stosownego podatku od nieruchomości. Co zatem z takim dodatkowym kosztem w Polsce? Według obowiązujących przepisów nie ma nakazu uiszczania podatku dochodowego ani od nieruchomości, jeśli nieruchomość została zakupiona za granicą. Można jednak zgłosić do urzędu skarbowego zakup nieruchomości i uzyskać np. ulgę podatkową. Taki zabieg będzie opłacalny w przypadku, gdy nieruchomość zakupiona poza granicami kraju ma charakter mieszkalny, a wykazanie wydatków na cel zakupu tej nieruchomości pozwoliłoby nabywcy na skorzystanie z ulgi w podatku dochodowym związanym z przeznaczeniem środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na tzw. własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 25 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.)).
Nieruchomość za granicą na firmę
Kupno nieruchomości na firmę może być opłacalną inwestycją środków. Pozwala ono na bezpieczne ulokowanie finansów w inwestycję odporną na inflację. Należy się oczywiście liczyć z kosztami takiej transakcji. Zaletą zakupu nieruchomości na firmę jest możliwość wliczenia w koszty uzyskania przychodu opłat związanych z jej utrzymaniem. W koszty uzyskania przychodu można zaliczyć ponadto koszty związane z nabyciem różnorakich sprzętów do lokalu. Należy jednak pamiętać, że cena nabycia nie może jednorazowo przekroczyć 10 tys. zł. W przeciwnym wypadku przedmioty, które zostały zakupione będą podlegać amortyzacji, a firma musi wprowadzić je do ewidencji środków trwałych. Jeśli przedsiębiorca finansuje zakup mieszkania kredytem hipotecznym, to wtedy może wliczyć w koszty odsetki od tego kredytu. Czy tak samo działa prawo w przypadku zakupu nieruchomości położonej za granicą? Tak. Tutaj, aby móc dokonać jakichkolwiek odpisów amortyzacyjnych, nieruchomość powinna znaleźć się w ewidencji środków trwałych firmy. Wówczas nieruchomość taka jest amortyzowana na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawą, na której dokonywane są wszelkie odpisy amortyzacyjne danej nieruchomości jest wówczas jej wartość początkowa. Z tego powodu nie warto jej sztucznie zaniżać ani zawyżać. Oznacza to, że wszelkie wydatki poniesione przez przedsiębiorcę na poczet danej nieruchomości mogą zostać zrekompensowane poprzez odpowiednie ulgi podatkowe oraz zmniejszać zobowiązania podatkowe przedsiębiorcy (zaliczenie wydatku w poczet kosztów firmy etc.).
Czy zatem zakup nieruchomości za granicą ma sens? Jak najbardziej. Należy trzymać zawsze rękę na pulsie, orientować się w rynku nieruchomości w kraju, który nas interesuje oraz polegać na sprawdzonych pośrednikach. Wtedy ryzyko niepowodzenia jest zminimalizowane, a szansa na dobrą nieruchomość rośnie.