Na co zwrócić uwagę odbierając mieszkanie od dewelopera?
Zanim dojdzie do wydania lokalu nabywcy przez dewelopera, powinien odbyć się tzw. odbiór techniczny tegoż lokalu. Tak mówi tzw. ustawa deweloperska z 2011 roku. Co oznacza ten termin i w jaki sposób się do takiego odbioru przygotować? Odbiór techniczny mieszkania ma miejsce, gdy deweloper udostępnia lokal mieszkalny nabywcy w celu sprawdzenia, czy stan nieruchomości jest zgodny z zapisami w umowie. Taki odbiór można wykonać samemu lub skorzystać z usług np. inspektora budowlanego. Zasady odbioru mieszkania od dewelopera oraz wszelkie terminy powinny zostać uprzednio zawarte w umowie pomiędzy kupującym lokal mieszkalny a deweloperem. W trakcie takiego odbioru nowy właściciel kontroluje nie tylko mieszkanie, ale także powierzchnie do niego przynależne, takie jak balkon, taras, piwnica, czy garaż. Po sprawdzeniu wszystkiego jest podpisywany stosowny protokół. Warto w tym miejscu nadmienić, że odbiór techniczny mieszkania jest możliwy wówczas, gdy nabywca kupił mieszkanie od dewelopera zanim ten uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku (podpisano umowę deweloperską). W przypadku zaś, gdy deweloper posiada już prawo do użytkowania, odbiór techniczny jest możliwy tylko, jeśli taki zapis widnieje w umowie kupna mieszkania.
Odbiór mieszkania od dewelopera
Odbiór mieszkania od dewelopera jest ustalony zapisami w odpowiednich umowach: deweloperskiej lub umowie kupna mieszkania. Powinna w nich widnieć konkretna data lub przedział czasowy, kiedy taki odbiór mieszkania powinien się odbyć oraz w jakich warunkach. Uczestniczy w nim przedstawiciel dewelopera oraz nabywcy nieruchomości.
Najlepiej dokonywać oględzin mieszkania w świetle dziennym i przeznaczyć na ten cel około 2 godzin. Należy wyposażyć się w niezbędne narzędzia pomiarowe, tj. miarkę, dalmierz, ekierkę lub kątownik, a ponadto w poziomicę, ciężarek na sznurku (do sprawdzenia pionów), oprawkę wraz z żarówką (do sprawdzenia instalacji elektrycznej), zapalniczkę (do kontroli instalacji wentylacyjnej). Przydaje się także…pianka do golenia, jeśli będzie sprawdzana szczelność instalacji gazowej. Należy także robić zdjęcia (choćby telefonem komórkowym) w celu uzyskania dokumentacji dotyczącej jakichkolwiek usterek.
Istotną częścią odbioru mieszkania od dewelopera są dokumenty. Należy mieć ze sobą wszelkie umowy, plany oraz szczegółowy opis standardu, w jakim mieszkanie ma być oddawane nabywcom. Opis techniczny nieruchomości powinien być jak najbardziej szczegółowy, aby łatwiej było później ustalić, czy wykonanie jest zgodne z umową.
Co sprawdzić podczas odbioru mieszkania od dewelopera?
Przed wejściem do nabywanego lokalu należy przyjrzeć się częściom wspólnym, tj. garażowi, klatkom schodowym, windom oraz terenowi wokół budynku, aby zweryfikować, czy deweloper wykonał je zgodnie z planem oraz z należytą starannością, bez uszczerbków i usterek. Wygląd oraz jakość wykonania części wspólnych budynku mają niewątpliwy wpływ na wartość nieruchomości.
Po wejściu do odbieranego lokum należy przystąpić do skontrolowania wszelkich prac budowlanych oraz wykończeniowych według zapisów w umowie. Należy sprawdzić rozkład mieszkania oraz jego metraż. Odchyłka wynosząca do 3% powinna stanowić pewną normę i nie powinna niepokoić przyszłych lokatorów mieszkania, aczkolwiek dopuszczalna odchyłka od zakładanego metrażu powinna być zapisana w umowie.
Warto zweryfikować poprawność i jakość wykonania wylewek podłogowych, ścian (czy są nie są krzywo postawione) oraz tynków. Warto zwrócić uwagę na jakość obsadzenia stolarki okiennej i drzwiowej. Sprawdzić należy także ilość punktów elektrycznych oraz czy działają prawidłowo. Wszystkie instalacje, jakie znajdują się w mieszkaniu powinny zostać dokładnie sprawdzone pod kątem szczelności oraz dokładności wykonania.
Po dokładnym sprawdzeniu lokalu należy również w podobny sposób skontrolować przynależne do mieszkania pomieszczenia: garaż, komórkę lokatorską, piwnicę lub miejsce postojowe – czy to na zewnątrz budynku, czy też we wspólnym garażu podziemnym.
Odbiór techniczny mieszkania - lista
Podczas odbioru technicznego należy dokładnie zweryfikować poprawność wykonania robót budowlanych oraz wykończeniowych, z których miał wywiązać się deweloper. Przy wykorzystaniu pełnej dokumentacji technicznej, tj. zapisów w umowie, planów oraz opisów technicznych trzeba przystąpić do sprawdzenia lokalu mieszkalnego.
Co i w jaki sposób należy skontrolować:
- części wspólne budynku - czy są ukończone, a ich jakość odpowiada opisom dewelopera;
- metraż mieszkania oraz wysokość kondygnacji - weryfikacja;
- tynki ścienne oraz sufitowe - ewentualne odchylenia od pionu/poziomu, zarysowania, ubytki, wady, estetyka wykonania, wilgotność;
- posadzki - dylatacje, poziom, wilgotność, estetyka wykonania;
- stolarkę okienną - jakość obsadzenia, pion/poziom, ewentualne zarysowania, wady fabryczne, szczelność, funkcjonalność (uchylanie itp.);
- parapety wewnętrzne oraz zewnętrzne - poprawność montażu, spadki, jakość wykończenia;
- drzwi - próg, jakość wykończenia, pion/poziom, szczelność, praca skrzydła;
- grzejniki - montaż, podłączenie, jakość wykonania, kompletność wyposażenia (głowice,podzielniki), szczelność instalacji;
- instalację wodno - kanalizacyjną - zgodność rozmieszczenia punktów z projektem, szczelność, jakość wykonania;
- instalację elektryczną - zgodność rozmieszczenia punktów z dokumentacją projektową, napięcie, jakość wykonania, tablica mieszkaniowa, tablica teletechniczna, klucz do skrzynki elektrycznej;
- instalację wentylacyjną - poprawne działanie (test zapalniczki), wyposażenie (kratki,anemostaty);
- balkon/loggię/taras/ogródek - jakość wykonania okładziny (o ile miała zostać wykonana), spadki, barierki, uszczelnienia, jakość wykonania obróbek blacharskich, wylewek oraz elewacji;
- otwory pod drzwi wewnętrzne - jakość wykonania nadproży, utrzymanie wymiarów, sprawdzenie węgarków.
Ponadto należy skontrolować jakość prac malarskich (o ile takie miały miejsce), obecność urządzeń pomiarowych dla lokalu, jakość wykonania oraz zgodność z zapisami w umowie wszelkich pomieszczeń przynależnych do mieszkania, tj. komórki lokatorskiej, miejsca postojowego. Na koniec koniecznie trzeba sprawdzić dokumentację powykonawczą przekazaną przez dewelopera oraz wszelkie certyfikaty, deklaracje zgodności, instrukcje, gwarancje oraz zweryfikować, czy deweloper przekazał nabywcy wszystkie klucze, tj. do altanki śmietnikowej, klatki schodowej, pomieszczeń wspólnych (np. wózkownia, rowerownia), do bramy garażowej itp.
Co trzeba zrobić po odbiorze mieszkania od dewelopera?
Odbierając nowe “M” od dewelopera czy to samodzielnie, czy w towarzystwie specjalisty (np. inspektora budowlanego) należy poświęcić czas i dokładnie zweryfikować, czy stan mieszkania jest zgodny z zapisami w umowie. Po wykonaniu odbioru technicznego należy stworzyć odpowiedni protokół. W takim dokumencie powinno się zapisać wszelkie uchwycone usterki, wady oraz odchylenia od zapisów w umowie z deweloperem. Powinna być też podana dokładna data i czas wykonania oględzin nieruchomości oraz czas, w jakim deweloper musi usunąć wszelkie usterki i wady.
Co więcej, gdy okaże się, że lokal ma jakiekolwiek usterki, czy wady już po podpisaniu protokołu, to w ramach rękojmi deweloper powinien je naprawić lub zrekompensować. Na dochodzenie swoich praw nabywca ma 5 lat od momentu odbioru lokalu. Oprócz rękojmi właścicielowi mieszkania przysługuje także prawo do napraw gwarancyjnych takich elementów jak drzwi, okna. Deweloper powinien przekazać nabywcy wszystkie gwarancje od producentów wraz z instrukcjami obsługi i wszelkimi dodatkowymi dokumentami (deklaracje zgodności, certyfikaty).
Odbiór mieszkania od dewelopera co dalej?
Należy wiedzieć, że przekazanie protokołu odbioru nie jest jednoznaczne z przekazaniem kluczy do lokalu. Ten moment następuje zazwyczaj, gdy usunięte zostaną wychwycone usterki. Nowy właściciel nie powinien się spieszyć z uzyskaniem kluczy do mieszkania, gdyż od tego momentu wszelkie opłaty, takie jak czynsz, czy opłaty eksploatacyjne (woda, prąd itd.) spadają na jego barki. Może zdarzyć się tak, że deweloper będzie naprawiał usterki w mieszkaniu, za które właściciel będzie już płacił. Warto unikać niepotrzebnych dodatkowych kosztów i cierpliwie poczekać, aż wszystkie wady zostaną usunięte lub naprawione.
Oczywiście zapis, kiedy oraz na jakich zasadach ma nastąpić przekazanie kluczy do lokalu powinien widnieć w umowie deweloperskiej. Od tego momentu to właściciel mieszkania ponosi całkowitą odpowiedzialność za ryzyko uszkodzenia lokalu. Trzeba także spisać liczniki mediów w lokalu, bo od tej chwili to nabywca ponosi koszty eksploatacji mieszkania. Przekazanie kluczy właścicielowi mieszkania wiąże się także z tym, że deweloper nie ma od tego momentu już prawa wejść do lokalu bez zgody właściciela.
Odbiór mieszkania od dewelopera to ważny etap procesu nabywania lokalu. Warto być dobrze przygotowanym na ten moment, aby podczas późniejszej eksploatacji mieszkania uniknąć przykrych niespodzianek wynikających z nie wychwyconych wcześniej usterek, czy wad.