Stan deweloperski - prawdy i mity
Każdy inaczej rozumie to pojęcie. Podpowiadamy więc, co się pod nim skrywa. Stan deweloperski, określany również mianem standardu deweloperskiego, to określenie przysparzające nie lada kłopotów kupującym mieszkanie na rynku pierwotnym. Dlaczego? Przede wszystkim z powodu braku jednoznacznej, zapisanej w prawie budowlanym, oficjalnej definicji tego pojęcia. Poszczególni deweloperzy sprzedają lokale w różnym standardzie, ponadto żaden nie wprowadza jednakowego dla wszystkich swoich inwestycji. Co więcej, często poszczególne apartamenty w ramach jednej budowy można nabyć w niejednakowym stanie deweloperskim. Można się pogubić. Zatem co to jest stan deweloperski? Najprościej ujmując: stan deweloperski to określenie używane do opisania podstawowej i najtańszej wersji, w jakiej można kupić mieszkanie. Lokal w stanie deweloperskim nie nadaje się do bezpośredniego zamieszkania – jest przygotowany do wykończenia, które leży już po stronie nabywcy.
Standard deweloperski
Standard deweloperski często jest mylnie postrzegany jako rodzaj wykończenia lokalu. Tymczasem mieszkanie w takim stanie jest jedynie przygotowane do dalszych prac wykończeniowych. W znakomitej większości przypadków standard deweloperski oznacza, że mieszkanie będzie miało wykonaną betonową lub cementową wylewkę stanowiącą bazę pod podłogi, ściany będą otynkowane. Co więcej, wszelkie instalacje będą rozprowadzone:
- instalacja elektryczna wraz gniazdkami według projektu dewelopera,
- instalacja domofonu, telewizyjna oraz telefoniczna
- instalacja centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami.
Przyłącza wodno-kanalizacyjne również będą już gotowe. W standardowym mieszkaniu w stanie deweloperskim będą już obsadzone okna i drzwi wejściowe wraz z parapetami zewnętrznymi i czasami wewnętrznymi także. Często spotyka się, że na balkonie lub tarasie ułożona jest podłoga w postaci desek kompozytowych lub płytek oraz zainstalowana odpowiednia balustrada pasująca do całości budynku. Dodatkowo istotna kwestią są części wspólne budynku. Te powinny być wykończone i przystosowane do użytku. Mówimy o takich elementach, jak klatki schodowe, windy, parking podziemny, komórki lokatorskie oraz cały teren wokół budynku, czyli chodniki, podjazdy, etc.
Jak widać, nie możemy poprzestać jedynie na stwierdzeniu „kupujemy mieszkanie w stanie deweloperskim”. To bardzo ważne, aby jeszcze na etapie umowy przedwstępnej dokładnie ustalić, co każda ze stron rozumie pod tym pojęciem. Najlepiej, aby umowa określała standard lokalu w sposób możliwie jak najbardziej szczegółowy. Jeśli płacimy za dodatkowe wyposażenie, np. w kuchni lub łazience, dopilnujmy, aby w dokumentach znalazła się specyfikacja poszczególnych sprzętów – ich rodzaj, marka i model. Im bardziej będziemy drobiazgowi, tym większa szansa, że unikniemy nieporozumień z deweloperem oraz nie narazimy się na dodatkowe koszty, których wcześniej nie uwzględniliśmy w naszym budżecie.
Stan pod klucz
Stan deweloperski to standard wykończenia lokalu mieszkalnego, który wymaga jeszcze nakładu pracy, aby można było ten lokal zamieszkać. Czym innym jest standard wykończenia mieszkania pod klucz. Tutaj sytuacja jest dużo prostsza: po odbiorze kluczy można od razu wprowadzić się do takiego lokum. Coraz większą popularnością cieszą się odbiory mieszkań wykończonych ze stanu deweloperskiego do stanu pod klucz. Stan pod klucz oznacza, że w mieszkaniu wykonane zostaną wszelkie prace wykończeniowe, zostaną położone okładziny na ściany, podłogi, zamontowane baterie, wylewki i wszystkie elementy białego montażu, a także wszelkie oświetlenie wraz z oprawami. Co więcej można rozszerzyć pakiet wykończenia mieszkania pod klucz o wykonanie mebli i zabudowy meblowej na wymiar. To ogromna wygoda dla inwestora. Wszelkie ustalenia, koordynacja prac ekip, a nawet prace stolarskie zlecone są profesjonalistom, takim jak my. Dzięki takiemu rozwiązaniu można zaoszczędzić wielu niepotrzebnych nerwów, stresu i napięcia oraz problemów, a w konsekwencji także pieniądze. Zawsze dobrze jest polegać na doświadczeniu i wiedzy fachowców w branży. Tutaj mamy do czynienia z taką właśnie sytuacją. Efektem będzie przytulne mieszkanie otwarte na jego domowników, spełniające ich potrzeby i gotowe do zamieszkania natychmiast po odbiorze kluczy.
Stan surowy
Z pojęciem stanu surowego mamy do czynienia jeszcze w czasie trwania budowy. I to niezależnie od tego, czy to budowa domu, czy bloku pełnego mieszkań. Rozróżnia się dwie wersje stanu surowego: otwarty i zamknięty. Stan surowy otwarty ma miejsce, gdy wszystkie ściany zewnętrzne i nośne (np. te okalające klatki schodowe) są już wzniesione, a dach jest już na swoim miejscu i pokrywa całość budynku. Stan surowy zamknięty natomiast jest wówczas, gdy budynek lub mieszkanie jest dodatkowo wyposażony w drzwi zewnętrzne i okna, czyli jest zamknięty i można przystępować do wykonywania prac w jego wnętrzu. Stan surowy różni się zatem diametralnie od stanu deweloperskiego nawet, jeśli ten drugi nie jest szczegółowo opisany w przepisach. Zwyczajowo przyjęło się, że stan deweloperski to taki, w którym są już wykonane wylewki i tynki, rozprowadzone wszystkie instalacje, a podłączenia sanitarne są odpowiednio wyprowadzone.
Stan deweloperski podwyższony
Ponieważ samo pojęcie stan deweloperski jest kojarzone z podstawowym i raczej skromnym standardem, wielu deweloperów kusi klientów ofertą zakupu mieszkania w stanie deweloperskim podwyższonym. I znów rodzi się pytanie, co to właściwie znaczy? Niestety, również w tym przypadku nie ma co liczyć na jednoznaczną definicję. Jednak możemy słusznie przypuszczać, że pod tym hasłem kryje się „coś więcej”. Deweloperzy w ramach podwyższonego standardu oferują m.in. zainstalowanie sanitariatów, wykończenie gładzią gipsową ścian i sufitów, malowanie podwójną warstwą farby na biało ścian oraz sufitów. Co więcej często spotyka się droższe, szklane balustrady na tarasie i/lub balkonie oraz drewnianą stolarkę okienną. Mieszkania o podwyższonym standardzie deweloperskim wyposażone są w videodomofon. Często spotyka się także ogrzewanie podłogowe w całości lokalu lub w jego części (łazienka, przedpokój), a także zamontowane drzwi wewnątrzlokalowe.
Nie ma jednej reguły, która mówiłaby, od kiedy mamy do czynienia z podwyższonym standardem. Jest to termin stosowany przez deweloperów według uznania. Czasami wystarcza, że na ścianach będzie położona gładź lub w lokalu będą zamontowane parapety wewnętrzne z konglomeratu, by lokal zyskał miano takiego o wyższym standardzie. Niekiedy sprzedający zaznacza, że podwyższonym standardem objęte są tylko części wspólne budynku. Oznacza to, że prawdopodobnie budynek został wyposażony w cichobieżne windy i/lub klatki schodowe zostały wykończone materiałami wysokiej jakości. Pozostaje nam dopytywać o szczegóły u źródła.
Umowa z deweloperem
Stan deweloperski może się różnić między mieszkaniami oferowanymi przez różnych deweloperów, jednak bardzo często wiele elementów wchodzących w jego skład się pokrywa. Różnice natomiast widać w ich jakości, która będzie różna w zależności od lokalizacji i prestiżu konkretnej inwestycji oraz naturalnie od ceny. U jednego dewelopera w standardzie będą drewniane okna, kamienne parapety i ściany pomalowane na biało, gdy u innego zastaniemy okna z PCW, otynkowane ściany, a parapetów wewnętrznych nie będzie w ogóle. Dlatego zawsze dobrze jest dopytywać o szczegóły, a najlepiej od razu poprosić o załącznik do umowy, który bardzo szczegółowo opisuje standard lokali oraz części wspólnych budynku. Powinny się w nim znaleźć informacje dotyczące rodzaju i jakości materiałów użytych podczas budowy oraz wszelkich instalacji zamontowanych w konkretnym mieszkaniu. Dzięki temu inwestor będzie wiedzieć jakiej klasy są drzwi wejściowe do lokalu, jakiego rodzaju tynk jest położony na ścianach i czy będą one wstępnie pomalowane na biało. Ponadto otrzyma informację dotyczącą typu i rodzaju profili okiennych (PCW, aluminium, drewno) oraz tego, jaki mają współczynnik przenikalności ciepła. W takich zapisach powinien dodatkowo znaleźć się zapis odnoszący się do instalacji w lokalu oraz zakres prac z nimi związany, tj.:
- czy przyłącza wodno-kanalizacyjne są już rozprowadzone i czy są ukryte w ścianach lub pozostawione na zewnątrz do zabudowy w płytach karton-gips;
- jakiego rodzaju grzejniki zamontowano – zwykłe, panelowe czy drabinkowe.
W aneksie do umowy z deweloperem może być zawarta notatka na temat klasy terakoty, jaka ma być położona na balkonie/tarasie, rodzaju parapetów wewnętrznych (konglomerat, PCW, kamień) i tego, czy w ogóle stan deweloperski obejmuje ich montaż oraz czy projekt przewiduje montaż drzwi wewnętrznych i z jakiego materiału.
Generalnie, w ramach oferowanej ceny za m² mieszkania, nie możemy domagać się zmian w stanie deweloperskim. Oznacza to, że to nie my decydujemy o kolorze stolarki okiennej, drzwi wejściowych czy rozmiarze płytek na balkonie. Co więcej, nawet już po dokonaniu transakcji zakupu, nie będziemy mogli wprowadzać zmian w tych elementach wyposażenia, które mają wpływ na estetykę części wspólnych budynku. Czasami zdarza się, jeśli kupiliśmy mieszkanie w trakcie budowy, że deweloper zgadza się dostosować układ ścian działowych i rozprowadzić instalację elektryczną zgodnie z naszym indywidualnym projektem, ale takie sytuacje należy zaliczyć do rzadkości i dotyczą raczej drobnych, lokalnych firm budowlanych. Możemy negocjować większe zmiany, np. związane z położeniem ogrzewania podłogowego w dodatkowych pomieszczeniach lub przygotowaniem instalacji pod centralny odkurzacz, ale musimy się liczyć, że deweloper zażąda za nie dodatkowych opłat.