Umowa o wykonanie robót budowlanych - co musisz wiedzieć
Polecenie znajomych, pozytywne opinie w internecie, szeroki katalog realizacji, dobra strona www, wreszcie możliwość skorzystania z preferencyjnej stawki VAT na materiały budowlane uzasadniają podjęcie decyzji inwestora o tym, że wybiera ekipę fachowców do wykonania robót wykończeniowo-budowlanych we własnym lokum. Jednak argument dobrze przygotowanej umowy występuje wśród nich rzadko. A szkoda, bo kształt kontraktu pomiędzy inwestorem a wykonawcą jest doskonałym miernikiem profesjonalizmu firmy budowlanej. Taka umowa jest umową cywilnoprawną i pochodną umowy o dzieło. Jest regulowana przez Kodeks Cywilny. Warto spisać umowę zamiast wykorzystywać jej słowną wersję. Wówczas dużo łatwiej jest dochodzić swoich praw w przypadku sporu. Jest to najlepsze zabezpieczenie obu stron umowy: zlecającego i wykonawcy.
Umowa na usługi budowlane - ważne zapisy
Umowa na usługi budowlane jest określona przepisami z art. 647 k.c.. Żeby była ważna muszą się w niej znaleźć niezbędne zapisy:
- zobowiązanie wykonawcy „do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej”;
- zobowiązanie inwestora „do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu”;
- zobowiązanie inwestora „do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia”;
- ustalenia dotyczące zakresu robót, które wykonawca wykona osobiście lub zleci podwykonawcom.
Mądrze skonstruowana umowa na usługi budowlane powinna w równym stopniu zabezpieczać inwestora, jak i wykonawcę, dlatego oprócz standardowych zapisów określających strony kontraktu, ich prawa i obowiązki, gwarancję wypłaty wynagrodzenia wykonawcy czy prawa stron do odstąpienia od umowy, powinna zawierać jeszcze inne.
Aktualny numer KRS podany w umowie to dowód, że firma jest zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym. Dzięki niemu inwestor ma możliwość szybko sprawdzić m.in. czy dany podmiot rzeczywiście istnieje, kto go reprezentuje, jaki jest przedmiot jego działalności i czy nie znajduje się w stanie likwidacji, upadłości lub zawieszenia. Odpowiednikiem w przypadku mniejszych podmiotów jest wyciąg z CEIDG z informacją, że działalność nie jest zawieszona, co niestety dość często się zdarza w przypadku nieuczciwych wykonawców. W paragrafie dotyczącym stron umowy powinien znajdować się. Brak numeru KRS na umowie może być zwykłym niedopatrzeniem (choć takie nie powinny się zdarzać rzetelnym wykonawcom), ale może też wskazywać, że firma stara się coś ukryć. Lepiej być czujnym. Brak numeru KRS oznacza również, że wykonawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą – często w formie małej firmy, nie posiadającej profesjonalnych maszyn, standardów oraz procedur budowlanych.
Dodatkową informacją, która może pojawić się w umowie o wykonanie robót wykończeniowo-budowlanych, jest oświadczenie mówiące o tym, czy wykonawca posiada odpowiednią polisę OC. Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej firmy budowlanej powinno być standardem, jednak zdarza się, że całkiem duże przedsiębiorstwa działają bez wykupionego stosownego ubezpieczenia. Tymczasem branża budowlana jest szczególnie narażona na nieprzewidziane zdarzenia, w wyniku których mogą powstać kosztowne szkody. Dochodzenie roszczeń od nieubezpieczonej firmy na pewno będzie dłuższe i bardziej nerwowe niż w przypadku ubezpieczonych przedsiębiorstw.
Umowa o wykonanie robót remontowych - kosztorys czy ryczałt?
W umowie o wykonanie robót remontowych, wykończeniowych, czy budowlanych dobrze jest zawrzeć informację dotyczącą sposobu rozliczania się z wykonawcą. Najczęściej stosowane są dwie formy rozliczenia: ryczałt lub kosztorys.
Umowa ryczałtowa pozornie może się wydawać znacznie korzystniejsza dla inwestora. Umawia się on z wykonawcą na określone roboty za określoną kwotę i teoretycznie nic go więcej nie musi obchodzić. Oczekuje efektu zgodnego z projektem i już. Jednak może się okazać, że projekt zawiera błędne wyliczenia dotyczące zużycia materiałów (np. na parkiety przewidziano 80 m² deski, a w trakcie prac okazało się, że potrzeba 100 m²). Zgodnie z umową w postaci ryczałtu koszty spadają na wykonawcę. W praktyce jednak mało kto jest gotowy płacić za cudze błędy i zaczynają się pertraktacje z inwestorem, które po pierwsze wydłużają prace, po drugie wcale nie muszą zakończyć się porozumieniem, a nawet mogą znaleźć swój finał w sądzie. Dlatego zawsze lepiej jest zdecydować się na umowę kosztorysową i jeśli kontrakt w takiej formie proponuje nam wykonawca, to świadczy to o nim na plus. To znak, że firma działa na przejrzystych zasadach. Dzięki kosztorysowi, który jest dołączony do umowy jako załącznik, inwestor jest dokładnie zorientowany za co płaci – zna szczegółowy zakres prac objęty umową, ilość potrzebnych materiałów i wszystkie koszty, które z nich wynikają. Unika w ten sposób niedoszacowania lub przeszacowania inwestycji, co często ma miejsce, ponieważ klienci nie do końca są zorientowani w technologii poszczególnych procesów. Ostateczna wartość kontraktu jest ustalana już po zakończeniu robót, ale dzięki zawartym w kosztorysie wskaźnikom obliczenie końcowego wynagrodzenia wykonawcy nie budzi wątpliwości.
Umowa na prace wykończeniowe - cennik, protokół prac dodatkowych
Ważnym elementem dołączonym do umowy o wykonanie robót wykończeniowych w mieszkaniu inwestora może okazać się cennik robót. Klaruje warunki i ułatwia rozliczenie wykonania prac przez wykonawcę. Powinien zawierać wycenę poszczególnych usług wykonawcy. Jest szczególnie przydatny, gdy chcemy zlecić dodatkową pracę, nie ujętą wcześniej w umowie (np. ponowne malowanie ścian, choćby ze względu na kolor, który nie przypadł nam do gustu) lub gdy w trakcie robót zaszły zmiany w koncepcji. Cennik daje pełną wiedzą o tym, co ile kosztuje, pozwala oszacować wydatki i uniknąć zaskoczenia kwotami, które – gdy nie ma taryfikatora – czasami pojawiają się nie do końca wiadomo skąd.
Wszelkie dodatkowe prace natomiast wpisuje się do tzw. protokołu prac dodatkowych. Dobrze przygotowana umowa zawiera taki dokument. Na podstawie tego protokołu wystawia się odrębną fakturę VAT na wcześniej nieplanowane usługi. Wszystko w jasny i przejrzysty sposób.
Jaka umowa na wykonanie usługi budowlanej - rozliczenia, terminy
Umowa z wykonawcą lub wykonawcami robót wykończeniowych i budowlanych, jak już wiemy, jest istotną kwestią podczas wykańczania mieszkania. Zawsze warto ją podpisać i uregulować pewne kwestie. Także te związane z wypłatą wynagrodzenia dla wykonawcy. Należność może być wypłacana w transzach – po zakończeniu kolejnych etapów lub w całości – przed rozpoczęciem prac lub po ich zakończeniu. Firmy budowlane o wypracowanych standardach i ugruntowanej pozycji na rynku rozliczają się z klientem każdorazowo po zakończeniu poszczególnych etapów prac, np. wystawiają pierwszą fakturę VAT na materiały (ujęte jako usługa remontowa lub budowlana), a resztę kwoty rozkładają na transze w systemie: 40% po rozpoczęciu prac, kolejne 40% pod koniec i ostatnie 20% po odbiorze. Rozliczenie wynagrodzenia za prace budowlane w systemie transzowym jest bezpiecznym i wygodnym rozwiązaniem zarówno dla inwestora, jak i wykonawcy.
W umowie swoje miejsce muszą znaleźć także wszystkie terminy, od których zależy wykonanie umowy. Począwszy od daty przekazania mieszkania przez inwestora oraz rozpoczęcia robót poprzez zakończenie prac i odbiór końcowy, skończywszy na terminie usunięcia ewentualnych wad i wypłacie wynagrodzenia wykonawcy. W zapisach powinna znaleźć się też informacja na temat kar umownych za przekroczenie ustalonych przez strony terminów.
Usługi remontowo - budowlane z umową - gwarancja i rękojmia
Udzielenie przez wykonawcę prac wykończeniowych gwarancji na nie jest nieobowiązkowe. Kiedy wykonawca udziela takiej gwarancji, to bardzo dobrze o nim świadczy. Z kodeksu cywilnego wprost wynika uprawnienie inwestora do rękojmi, która powstaje z mocy prawa z chwilą dokonania odbioru. Rękojmia obejmuje wady fizyczne oraz wady prawne nieruchomości, które ujawnią się przed upływem 5 lat od daty odbioru (art. 568 art. 1 k.c.). Gwarancja na usługi budowlane (wykończeniowe i remontowe także) jest dobrowolnym zobowiązaniem wykonawcy i ma charakter umowny. Zaczyna obowiązywać z chwilą wydania stosownego dokumentu gwarancyjnego, który określa wynikające z niego obowiązki gwaranta, m.in. takie, jak naprawa wad, zwrot kosztów czy zapewnienie innych usług. Należy pamiętać, że gwarancja obejmuje wyłącznie wady fizyczne przedmiotu umowy a skorzystanie z niej nie wyklucza roszczeń wynikających z tytułu rękojmi. Zwyczajowo trwa 2 lata, o ile strony nie ustalą inaczej.